Инфлация и балони: предизвестеният бум на жилищния пазар

  • 0
authorАвтор: Лъчезар Богданов, Институт за пазарна икономика
Инфлация и балони: предизвестеният бум на жилищния пазар

В последните месеци фокусът в анализите на стопанската конюнктура постепенно се измести върху ценовата динамика. Видима е отчетливата тенденция за покачване в основни ценови индекси – по данни на Евростат, цените на производител в ЕС през юли 2021 г. са с 12,2% по-високи от юли 2020 г., потребителските цени в Еврозоната през август са 3% над стойността на индекса година по-рано, при 15,4% поскъпване на енергийните стоки и услуги. Измерваният в Германия индекс отчита ръст от 3,9% на годишна база през август, а освен ефекта на енергийните цени се наблюдава и поскъпване на храните с 4,6%. В България индексът на потребителските цени достигна 3% към юли спрямо година по-рано, но трябва да се отчете, че у нас пандемията само прекъсна вече започнала отчетлива тенденция от средата на 2018 г. Това проявление на инфлацията изглежда успешно насочва по-сериозно внимание към негативните въздействия от паралелно провежданите монетарни политики на нулеви и отрицателни лихви, съчетани с количествени улеснения и високи бюджетни дефицити, за продължаването и разширяването на които от повечето правителства пандемията предложи удобно извинение.

Не трябва обаче да забравяме, че винаги в историята, а през последните десетилетия – все по-видимо – паричното разхлабване първоначално и в много по-голяма степен раздува балон с цените на активите. Понякога потребителските цени реагират със закъснение, а често под въздействие на други фактори, действащи в обратна посока – например технологични иновации, структурни промени на пазарите, глобализация и либерализация – номиналните цени дори в известен период спад или се задържат, „маскирайки“ проявлението на инфлацията. В страните с дълбок и ликвиден капиталов пазар поскъпват финансовите активи; навсякъде, и особено в икономиките с изостанал капиталов пазар като българската кредитната експанзия води до строителен бум и по-високи цени на най-големите класове имоти.

Последните данни за динамиката на кредите, цените на жилищата и новото строителство потвърждават тази връзка. Накратко, със и без пандемия в последните години масовите жилища поскъпват, а инвеститорите завършват и планират да строят все повече сгради. Всички белези на раздуването на т.нар. „инвестиционен балон“ вече са видими и потвърдени от наличните статистически индикатори. Ето какво знаем към момента:

Според индекса на цени на жилищата, измерван от НСИ, жилищата към първото тримесечие на 2021 г. са с 45% по-скъпи от средното ценово ниво през 2015 г. и 7,5% в сравнение с година по-рано; за София нарастването е съответно с близо 66% и 12%.

Индексът обаче исторически подценява пазарните цени на най-търсените имоти, като изключва и сделките „на зелено“, каквито все по-често се сключват при новото строителство.

Статистиката от Агенцията по вписванията показва значителен ръст на сделките с имоти. През второто тримесечие на 2021 г. продажбите са с 62% повече от същото тримесечие на 2020 г., замените са със 71% повече, договорните ипотеки са с над 52%; за София нарастването е съответно с 53%, 83% и 43%. Дори да изключим ефекта на пандемията от миналата година, сравнение с 2019 г. показва чувствително увеличение – при продажбите броят нараства с 17%, при замените с 15% и при ипотеките с 11% за страната като цяло; за София увеличението при продажбите е 27%, при замените - 15%, а при договорните ипотеки – 21%.

Пазарните сигнали логично достигат до инвеститорите. За първото полугодие на 2021 г. са издадени разрешения за строеж за жилищни сгради с 35% повече разгъната застроена площ от същия период на 2020 г. и с 5% повече от полугодието на 2019 г. – когато вече се наблюдаваха нови пикове на стартиращите строителни намерения; спрямо 2017 г. ръстът е 61%. Само за София нарастването е с 62% спрямо полугодието на миналата година, с 20% спрямо 2019 г. и с цели 110 % повече от 2017 г. В някои области нарастването спрямо 2017 г. е между 2 и 8 пъти, макар и основно заради много ниските стойности през 2017 г.

Инвестиционните намерения постепенно се превръщат в реална строителна активност – започнатите строежи на жилищни сгради (измерени през разгъната застроена площ) нарастват с 25% за полугодието спрямо същия период на 2020 г., със 7% спрямо изключително силната 2019 г. и с 55% спрямо новозапочнатите строежи през 2017 г. В София – където са 39% от започнатите през полугодието строежи на жилищни сгради - увеличението спрямо миналата година е с 51%, спрямо първата половина на 2019 г. е 25%, a в сравнение със същия период на 2017 г. – с 83%. Също така за полугодието са въведени в експлоатация с около 63% повече жилища в сравнение със същия период на предкризисната 2019 г.

Доколкото увеличаването на заетостта и осезаемото номинално нарастване на заплатите след 2015-2016 г. са фактор за повишеното търсене на жилища, динамиката през последните години не може да се разглежда извън паричната политика и влиянието ѝ върху кредитните условия в България. Към юли жилищните кредити на домакинствата от банковата система са с 15,1% над стойността им към същия месец на 2020 г., като темпът на растеж се ускорява в последните месеци. След стагнацията в периода между 2009 и 2016 г., кредитът устойчиво расте при спадащи лихви – спрямо юли 2017 г. той е с 61% повече, като в номинално изражение това е увеличение с 5 млрд. лева; само за последните 12 месеца нарастването е с 1,7 млрд. лева. Средните лихви по жилищни кредити в левове достига 2,73% през юли 2021 г.

Къде е проблемът и защо следим тези индикатори? От една страна, разглеждането на недвижимите имоти и жилищата в частност като инвестиционен актив отделя цената им от фундаменталните фактори на търсенето и предлагането. Непосредствената последица е, че жилищата стават все по-недостъпни за част от домакинствата, независимо от по-благоприятните условия за финансиране с банков кредит.

Извън този ефект – и без да го омаловажаваме – подобно раздуване на цената на активите носи значителен финансов риск. Въпреки страховете от навлизане в цикъл на по-високо нарастване на потребителските цени и загуба на реална покупателна стойност на парите в глобален план, все пак предпазването чрез покупка на реални активи има своите граници. Още повече, част от покупките не са мотивирани и подкрепени от натрупани спестявания, а се финансират чрез дълг, в очакване на печалба чрез бъдеща препродажба.

При смяна на очакванията и в още по-голяма степен – при промяна в параметрите на паричната политика на големите централни банки – тенденцията се обръща и последиците идват като домино за инвеститори и кредитори. По-дълбоките последици обаче идват вследствие на структурната промяна в българската икономика, която неизменно настъпва при промяна в относителните цени и търсенето. Казано накратко – стопанските агенти се пренасочват съвсем рационално към дейности, които пазарът към даден момент, а и според очакванията за близкото бъдеще, „награждава“ най-добре. Засилен инвестиционен интерес към имотите и последващото неизбежно строителство води до преструктуриране на икономиката в отговор на тези стимули – така бизнеси, обслужващи имотния бум постепенно привличат повече капитал, хора и изобщо стопански ресурси, за сметка на неизбежното свиване на предприемаческите усилия в други области, включително индустрия и експортно-ориентирани дейности.

Споделете

CAPTCHA изображение
Жената на Бойко Рашков го направи най-имотен в кабинета, премиерът Янев няма дом в София

Жената на Бойко Рашков го направи най-имотен в кабинета, премиерът Янев няма дом в София

Декларациите пред КПКОНПИ разкриват имуществото на служебните министри и нови придобивки от кабинета “Борисов” Първи официални данни какво притежават служебните министри осветиха декларациите им пред Комисията за отнемане на незаконно придобито имущество и конфликт на интереси за 2020 г. Регистърът е достъпен на страницата на КПКОНПИ

Шефът на ДНСК за нарушенията на "Хемус": Ситуацията е извънредна

Шефът на ДНСК за нарушенията на "Хемус": Ситуацията е извънредна

Три участъка от АМ "Хемус" от девет проверени са без всички необходими разрешителни за строеж. Това е установила проверка на ДНСК, съобщиха вчера регионалният министър Виолета Комитова и икономическият Кирил Петков. Какви точно са нарушенията коментира пред БНТ арх. Влади Калинов, началник на ДНСК. За мен обяснение няма

Борисов е увеличил с малко спестяванията си, Кирил Петков обяви над един милион лева в чужбина

Борисов е увеличил с малко спестяванията си, Кирил Петков обяви над един милион лева в чужбина

Бившият премиер и лидер на ГЕРБ Бойко Борисов е увеличил с малко спестяванията си в сравнение с 2019 г., а други представители на предишния кабинет са увеличили влоговете си или са си купили нови автомобили. Впечатление прави и имущественото състояние на част от министрите в служебния кабинет - вицепремиерът и вътрешен министър Бойко Рашков има

Пари веднага за бизнес, медици и туризъм, 120 лева към всички пенсии

Пари веднага за бизнес, медици и туризъм, 120 лева към всички пенсии

Приходите с 2,5 млрд. лв. повече, разходите с 2,3 млрд. 8 лева партийна субсидия оцеля отново Скандал предизвика предложението пътните фирми да получат пари с анекси към договорите Парите, предвидени в актуализацията на бюджета, за подпомагане на бизнеса, включително и за туризма, както и за медиците на първа линия, тръгват веднага

Коя е Даниела Везиева - новият служебен министър на икономиката

Коя е Даниела Везиева - новият служебен министър на икономиката

Новият служебен министър на икономиката Даниела Везиева, която досега бе съветник на Кирил Петков и участваше в работната група за проверки на ДКК, е бил зам.-министър в същото министерство по времето на втория кабинет на Бойко Борисов, когато министър беше Божидар Лукарски. Везиева влезе в министерството тогава от квотата на Реформаторския блок

Служебните министри Василев и Петков посъветваха синдикатите да имат и план Б за "Марица изток"

Служебните министри Василев и Петков посъветваха синдикатите да имат и план Б за "Марица изток"

Общините да се сертифицират като територии без корупция, за да привлекат инвеститори, бе друг техен съвет "Докато сме служебни министри, ще си вършим работата като такива. Това ни е и днешният фокус, дошли сме тук да говорим с хората, да чуем техните мнения и да ги обединим с нашите стратегии за Плана за възстановяване

АКТУАЛНО

Милиардер, геоложка, медсестра и ветеран от ВВС излетяха в Космоса без астронавти (обзор)

Заради договори за физкултурни салони НАП влезе в тотото

Данъчните ще правят ревизия и на спонсорства и строителство на зали Ще проверяват също дарения НАП започна проверка на държавното предприятие “Български спортен тотализатор” и на още 14 дружества, които са получили обществен ресурс от Министерството на младежта и спорта, съобщи приходната агенция. Проверката се прави по сигнал на

Вече бивш министър с последния си подпис назначил нов шеф на летище Пловдив

В последния си ден и с последния си подпис вече бившият министър на транспорта Георги Тодоров е назначил за шеф на летище Пловдив Андрея Андреев. Това потвърдиха от министерството на транспорта. За рокадата първи съобщиха пловдивските медии. Андреев е бил шеф на аеропорта през 2008 г., по негово време е строен новия терминал

Коя е Даниела Везиева - новият служебен министър на икономиката

Новият служебен министър на икономиката Даниела Везиева, която досега бе съветник на Кирил Петков и участваше в работната група за проверки на ДКК, е бил зам.-министър в същото министерство по времето на втория кабинет на Бойко Борисов, когато министър беше Божидар Лукарски. Везиева влезе в министерството тогава от квотата на Реформаторския блок

Кой е Христо Алексиев - новият служебен министър на транспорта

Христо Алексиев беше министър на транспорта, информационните технологии и съобщенията и в служебния кабинет на Огнян Герджиков (2017 г.), а през юли 2021 Слави Трифонов го предложи като кандидат за поста в своя еднопартиен кабинет, който така и не се случи. Към момента 40-годишният Алексиев е председател на УС на Националната компания „Железопътна

БИЗНЕС НОВИНИ

НЕ ПРОПУСКАЙ

Кой е Валери Белчев - новият служебен министър на финансите

НАП започва проверка на тотото

Акцията е по сигнал на Министерството на младежта и спорта за злоупотреби в периода 2015 - 2020 г.  Национална агенция за приходите започва проверки в Държавното предприятие „Български спортен тотализатор“ и още 14 дружества, получатели на обществен ресурс от Министерството на младежта и спорта, съобщават от приходната агенция

Почти 7 млрд. лв. се завъртат за година в търговията с горивата

Дизелът три пъти повече продаван от бензина Въпреки падналия имидж на дизеловите коли напоследък вследствие на скандали с манипулирани данни за екологичността им и редица рестрикции, въведени в големи европейски градове, у нас този вид автомобили стават предпочитани. Това става ясно от данните за продажбите на горива

"Виваком" пуска 5G плановете си без ограничение на скоростта

"Виваком" ще предлага своите 5G мобилни планове Unlimited 50 и Unlimited 150 без ограничение на скоростта, съобщиха от телекома. Атрактивната промоция е валидна за клиенти, сключили нов или преподписали съществуващ договор в периода от 15 септември до 31 октомври 2021 г. Те ще получат неограничена скорост за пренос на данни до 31 януари 2022 г

За Алексиев не било най-доброто да е министър, но щял да даде своя дан

В личен план за мен не е най-доброто (да е министър на транспорта - б.р.), но в крайна сметка всеки, който е натрупал дълъг професионален опит, трябва да даде своят дан, за да може страната да върви към по-добро бъдеще.  Това заяви новият стар служебен министър на транспорта Христо Алексиев по време на церемония по изпращане на влака "Свързана

ОЩЕ ОТ БИЗНЕС НОВИНИ

Нивото на язовири започна да спада, пестят вода, за да има през зимата

Инфлацията стигна 3,7%, колкото беше преди пандемията

Транспортът скочи с 3% само за месец През август месечната инфлация у нас е 0,8%, но годишната вече удари 3,7%, отчете НСИ. Месец по-рано тя беше 3%. За последен път толкова голямо поскъпване имаше в самото навечерие на пандемията. През декември 2019 г. и през януари и февруари 2020-а годишната инфлация у нас беше съответно 3,8, 4,1 и 3,7%

МОСВ иска още 35 млн. лв. от бюджета

Министерството на околната среда и водите иска допълнителни 35 млн. лв. от бюджета за тази година, въпреки че актуализацията му вече бе гласувана. Според изчисления на експертите във ведомството те са необходими, за да се изпълнят нереализирани дейности в периода на предишното управление. Предложенията са направени с писмо до министъра на

Шефът на НАП Румен Спецов остава на поста

Всички доволни от работата му, след като данъчните събраха 2,1 млрд. повече от планираното Румен Спецов остава шеф на НАП и при новото служебно правителство, научи “24 часа” от няколко независими източника. Причината е, че всички са доволни от работата му, включително и бизнесът. Всъщност първата задача

Доц. Ангел Кунчев: Ако се държим като идиотите на Европа, ще си ударим туризма и икономиката

"Ако продължаваме да се държим като идиотите на Европа и да не се имунизираме, ще си ударим страшно икономиката и туризма. Догодина никой няма да иска да дойде в България, ако държим 20-30% ваксинирани на фона на 80-90% в Дания. Хората ще избират безопасни места, каквото няма да сме ние", каза в предаването "Още от деня" на БНТ главният държавен

АКТУАЛНО ОТ БИЗНЕС НОВИНИ