Цените на жилищата - мръсната тайна на българския имотен пазар

  • 0
authorАвтор: Румяна Дeнчeва
Цените на жилищата - мръсната  тайна 
на българския имотен пазар

Въпреки многото информация, за колко точно е продаден един имот знаят само купувачът и продавачът.

За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

- мръсната тайна на

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.

Споделете

CAPTCHA изображение
Фолксваген отива в Измир?

Фолксваген отива в Измир?

Фолксваген ще строи нов завод и търси най-подходящото място за огромната инвестиция. В битката за нея останаха само две страни: България и Турция. А турците изглежда са сигурни в успеха си. "Инвестиционните намерения на германските компании вече не се влияят така силно от политиката", уверява шефът на Отдела за чуждестранни инвестиции към турската

Глад за кадри изпитват почти всички сектори на българската икономика

Глад за кадри изпитват почти всички сектори на българската икономика

В нагласите на работодателите у нас относно климата за наемане на служителите през третото тримесечие на 2019 г. няма особени промени спрямо предходното тримесечие и дори на годишна база. Пазарът продължава да бъде все така динамичен, почти всеки един сектор изпитва глад за кадри. Това каза Дарина Цанова,

Турският кораб "Фатих" е започнал сондажи край Кипър

Турският кораб "Фатих" е започнал сондажи край Кипър

Турският кораб "Фатих" е започнал проучвателни сондажи край бреговете на Кипър, съобщава "Катимерини", като се позовава на интервю на турския външен министър Мевлют Чавушоглу пред Анадолската агенция. Чавушоглу заяви, че "Фатих" е започнал сондаж западно от кипърския град Пафос и допълни, че и вторият турски сондажен кораб,

До края на годината ще бъде завършен първият общински аквапарк в София

До края на годината ще бъде завършен първият общински аквапарк в София

До края на годината ще бъде завършен първият общински аквапарк в София. Стойността на атракциона и парковото пространство около него е над 9,5 милиона лева. Столичният кмет Йорданка Фандъкова провери как върви строителството. Констатира, че около 60% от работата по обекта вече е свършена. С изграждането на атракциона и зелената площ към него ще

Гръцките медии с кампания срещу българи, които дават жилища под наем на Халкидики

Гръцките медии с кампания срещу българи, които дават жилища под наем на Халкидики

Гръцките медии отново подеха кампания срещу българи, които отдават под наем своите жилища на Халкиди, без да плащат данъци. Очаква се икономическа полиция да прати полицаи под прикритие за разбиване на схемата, предава БНР. "Българи и сърби отново отдават апартаменти под наем на Халкидики, без да плащат данъци",

Берлин ще преразгледа решението на Турция да закупи руските системи С-400

Берлин ще преразгледа решението на Турция да закупи руските системи С-400

Плановете на Анкара за придобиване на руските зенитно-ракетни системи С-400 предизвикват разногласия в НАТО и Берлин би приветствал, ако Турция преразгледа своето решение. Това заяви днес на брифинг говорителката на германското правителство Улрике Демер, цитирана от ТАСС и БТА. "Ние следим тези въпроси.

АКТУАЛНО

Емитират 400 млн. лева нов дълг, връщаме го за 20 г.

Експерт: 50% от населението по света няма достъп до интернет

80% от населението в развитите страни пазарува оналйн "Дигитализацията може да е перфектна перспектива за всяка компания. Онлайн продажбите нарастват изключително бързо. 80% от населението в развитите страни пазарува онлайн срещу едва 10% в слаборазвитите държави". Това коментира Шамика Сириман, директор на отдел "Технологии и логистика" към

Ирландия забранява продажбата на нови бензинови и дизелови коли до 2030 г.

Ирландия обяви, че ще забрани продажбата на нови бензинови и дизелови превозни средства до 2030 г. като част от новия си план за изменение на климата, съобщават АФП и БГНЕС. Правителството се надява да има 950 000 електрически коли по ирландските пътища дотогава, подкрепени от мрежа от станции за зареждане.

НАП започва проверки по Южното Черноморие за резервации през интернет

НАП започва проверки по Южното Черноморие за резервации през интернет и обявяване на свободна леглова база. Това съобщиха от приходното ведомство след проведена днес в Бургаската областна управа среща, организирана от териториалната дирекция на Националната агенция за приходите в Бургас, с участието на представители на морските общини и на

ББР обмисля да кандидатства за партньор за България по програмата InvestEU

ББР заявява намерение за участие в Програмата InvestEU и гаранционния фонд към програмата. Това е уникална възможност и за българския бизнес, тъй-като Фондът ще предоставя първокласна , с рейтинг три пъти „А“, гаранция върху финансирането. Това заяви главен изпълнителният директор на банката Стоян Мавродиев по време на форум „Пътища за

БИЗНЕС НОВИНИ

НЕ ПРОПУСКАЙ

Гръцките медии с кампания срещу българи, които дават жилища под наем на Халкидики

Берлин решава да замрази ли наемите заради скока в цените

Германската столица Берлин решава днес дали да приеме правила за замразяване на цените на наемите в града в идните 5 години, предаде БГНЕС, позовавайки се на АФП. В последното десетилетие цените на имотите в Берлин са се удвоили, което прави наемите непосилни за много хора. Постоянните увеличения накараха някои берлинчани да искат крайни мерки,

Дребни нарушения на пътя няма да вдигат цената на застраховката

Още се дебатира дали годините на водача и мощността на колата да участват в оценката Системата “Бонус - малус” ще бъде основно прекроена, преди да бъде предложена отново за обществено обсъждане, научи “24 часа”. Предишният вариант, обявен в края на миналата година, предизвика бурни дискусии, а в Комисията за финансов надзор били получени

Утре отварят офертите за хоризонтална маркировка по пътищата за следващите 5 г.

Утре - 18 юни, се отварят офертите в обществената поръчка за определяне на изпълнител за полагане на хоризонтална маркировка по републиканската пътна мрежа за следващите 5 години, съобщиха от пресцентъра на АПИ. Обществената поръчка е в 6 обособени позиции по райони на планиране в страната: • Обособена позиция №1 – Северозападен район,

Глад за кадри изпитват почти всички сектори на българската икономика

В нагласите на работодателите у нас относно климата за наемане на служителите през третото тримесечие на 2019 г. няма особени промени спрямо предходното тримесечие и дори на годишна база. Пазарът продължава да бъде все така динамичен, почти всеки един сектор изпитва глад за кадри. Това каза Дарина Цанова,

ОЩЕ ОТ БИЗНЕС НОВИНИ

Нийл Аткинсън: Китай е водеща сила на пазара на електромобили

Телекомуникационен магнат придобива Sotheby's за 3,7 млрд. долара

Аукционната къща Sotheby’s, чиито книжа поевтиняха с 40% през миналата година, ще бъде продадена на телекомуникационния магнат Патрик Драи за 3,7 млрд. долара, съобщава Bloomberg, цитиран от investor.bg. Въз основа на споразумението инвеститорите ще получат 57 долара в брой за всяка обикновена акция на Sotheby’s,

Агенцията по заетостта отчете най-ниското ниво на безработица от създаването си

През май регистрираната безработица достигна най-ниското си равнище от създаването на Агенцията по заетостта. Отчетената стойност от 5.3 процента бележи свиване на месечна и на годишна база съответно с 0,3 и 0,8 процентни пункта. Това съобщиха от пресцентъра на Агенцията по заетостта, цитирани от БТА.

САЩ официално предложиха договор за изтребителите

Отделът за военно сътрудничество към Посолството на САЩ в София официално представи на българското Министерство на отбраната предложениe за сключване на договор, съдържащо евентуално споразумение за придобиването от страна на България на осем изтребителя F-16 Block 70, въоръжение и свързаните с него системи за дългосрочна експлоатация и поддръжка,

След скандал на работодателите: НЕК се отказа от търг на 98 мегавата ток на борсата, раздели ги на 8

След скандал, вдигнат от работодателите, за продажба на голямо количество  зелена енергия на борсата, НЕК го прекрати и обяви два нови, като ги раздели на по-малки количества на платформата да двустранни договори. Какво всъщност са случи?  В края на миналата седмица НЕК обяви търг за нестандартизирани доставки на 98 мегавата зелен ток за периода

АКТУАЛНО ОТ БИЗНЕС НОВИНИ