Цените на жилищата - мръсната тайна на българския имотен пазар

  • 1
authorАвтор: Румяна Дeнчeва
Цените на жилищата - мръсната  тайна 
на българския имотен пазар

Въпреки многото информация, за колко точно е продаден един имот знаят само купувачът и продавачът.

За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

- мръсната тайна на

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.

Споделете

CAPTCHA изображение
“Теленор”: Опитват измама с профили

“Теленор”: Опитват измама с профили

Зачестили са опитите за измами чрез нерегламентиран достъп до профили на потребители в приложението MyTelenor, предупреждават от “Теленор”. Измамниците използвали различни претексти с искане клиенти да предоставят пин код или парола за достъп. “Теленор” никога не иска от своите клиенти такава информация за достъп до MyTelenor извън самото

Основателят на "Хуавей": Поставени сме в ситуация на живот и смърт

Основателят на "Хуавей": Поставени сме в ситуация на живот и смърт

Основателят на Huawei Technologies Рън Джънфей предупреди в писмо, изпратено до служителите, че компанията се намира в „момент на живот и смърт“ и посъветва недостатъчно активните служители да създадат „отряди“, за да опитат нови проекти. Работниците, които не успеят, ще получават намаление на заплатата на всеки няколко месеца и могат да загубят

На плюс! Фискалният резерв  е 11,8 млрд. лв., не е бил толкова  от март 2016 г.

На плюс! Фискалният резерв е 11,8 млрд. лв., не е бил толкова от март 2016 г.

В Сребърния фонд има 3 млрд. Заради ниските лихви парите не носят доходност, но и рисковете за тях са малки Парите във фискалния резерв отново са над 11 млрд. лв. Към 30 юни т.г. 10,82 млрд. лв. от тях са на депозит в БНБ и в търговски банки, а 450 млн. лв. са вземанията от фондовете на Европейския съюз

Албания забрани вноса на близо 400 тона месо

Албания забрани вноса на близо 400 тона месо

Албанската Агенция за контрол на храните днес забрани вноса на общо 387,1 тона месо от Бразилия, Канада и Кипър. Според агенцията 234,5 тона месо са върнати в страната на произход, а други 152,6 тона са в процес на връщане, информира БГНЕС. Пратките бяха спрени по време на инспекции на храните, извършени на пристанище Дуръс

Huawei обмисля създаването на чип с отворен код ако забраната на САЩ продължи

Huawei обмисля създаването на чип с отворен код ако забраната на САЩ продължи

Технологичният гигант съобщи в сряда, че обмисля използването на RISC-V, вид отворена архитектура за чипове, ако американското правителство продължи с рестрикциите върху достъпа до последните технологии на британската фирма ARM. Сю Джъдзюн, ротационен председател на Huawei, каза в интервю, че компанията вече притежава безсрочен лиценз за

Самолет летял 200 км без пътници, за да може принц Уилям да пътува с логото на компанията

Самолет летял 200 км без пътници, за да може принц Уилям да пътува с логото на компанията

Ръководството на авиокомпанията "Флайби" е наредило самолет да лети без пътници 200 км, за да може принц Уилям и семейството му да пътуват в машина с нейното лого, а не с това на шотландската компания, която извършва полетите от Норич до Абърдийн от тяхно име, съобщи в ."Дейли мейл", цитиран от БТА.

АКТУАЛНО

На море в България: Варна - нашата Ница, хармония от диви плажове и луксозни курорти

КЗП предупреждава: При онлайн резервациите не прибързвайте с бутона "купи"

Хората да не взимат прибързани решения при онлайн резервация на почивка, дори когато са атакувани с изскачащи прозорци и анонси от рода на „Последна стая”, „Само две стаи”, „Още пет потребителя разглеждат тази оферта” и пр. Това препоръча председателят на Комисията за защита на потребителите (КЗП) Димитър Маргаритов.

Huawei обмисля създаването на чип с отворен код ако забраната на САЩ продължи

Технологичният гигант съобщи в сряда, че обмисля използването на RISC-V, вид отворена архитектура за чипове, ако американското правителство продължи с рестрикциите върху достъпа до последните технологии на британската фирма ARM. Сю Джъдзюн, ротационен председател на Huawei, каза в интервю, че компанията вече притежава безсрочен лиценз за

“Теленор”: Опитват измама с профили

Зачестили са опитите за измами чрез нерегламентиран достъп до профили на потребители в приложението MyTelenor, предупреждават от “Теленор”. Измамниците използвали различни претексти с искане клиенти да предоставят пин код или парола за достъп. “Теленор” никога не иска от своите клиенти такава информация за достъп до MyTelenor извън самото

На плюс! Фискалният резерв е 11,8 млрд. лв., не е бил толкова от март 2016 г.

В Сребърния фонд има 3 млрд. Заради ниските лихви парите не носят доходност, но и рисковете за тях са малки Парите във фискалния резерв отново са над 11 млрд. лв. Към 30 юни т.г. 10,82 млрд. лв. от тях са на депозит в БНБ и в търговски банки, а 450 млн. лв. са вземанията от фондовете на Европейския съюз

БИЗНЕС НОВИНИ

НЕ ПРОПУСКАЙ

Министър Ангелкова: "Албена" е един от символите на българския туризъм

Несебър става столица на меда до 8 септември

За 18-та поредна година днес в Несебър започна традиционният Фестивал на меда. Тази година в него участват около 20 пчелари от цялата страна. Пространството около пл. „Месамбрия“ в Стария град отново е изпълнено с производители на качествени продукти от природния елексир - асортиментът включва както традиционни медни изкушения,

Самолет летял 200 км без пътници, за да може принц Уилям да пътува с логото на компанията

Ръководството на авиокомпанията "Флайби" е наредило самолет да лети без пътници 200 км, за да може принц Уилям и семейството му да пътуват в машина с нейното лого, а не с това на шотландската компания, която извършва полетите от Норич до Абърдийн от тяхно име, съобщи в ."Дейли мейл", цитиран от БТА.

Туск: Европа ще отговори на американските мита, ако това е необходимо

Председателят на Европейския съвет Доналд Туск заяви, че Брюксел ще отговори на митата, които Доналд Тръмп заплаши да наложи върху европейски стоки, предава AFP. Той заяви това по време на срещата от високо равнище между лидерите на страните от формата Г-7. Точно преди да отлети за срещата, Доналд Тръмп заплаши,

Петкова: Уведомили сме ЕК, че искаме да увеличим капитала на ТЕЦ „Марица Изток“ 2

През месец октомври трябва да бъде нотифициран пред ЕК механизмът за капацитет на ТЕЦ „Марица Изток 2“. Това каза министърът на енергетиката Теменужка Петкова пред журналисти, предаде  „Фокус“. Във връзка с ТЕЦ „Марица Изток 2“, тя посочи, че процесът се развива. „Ние сме изпратили информация до ЕК, която е свързана с нашето намерение да увеличим

ОЩЕ ОТ БИЗНЕС НОВИНИ

Тръмп се отказа от орязване на бюджета на дипломацията и помощта за развитие

Тръмп обяви нови ответни търговски мерки срещу Китай

Американският президент Доналд Тръмп съобщи, че внасяни от Китай продукти, за които беше определено да бъдат обложени с 10-процентни мита от 1 септември, ще бъдат обложени с 15 процента, предаде Асошиейтед прес. Тръмп обяви още, че считано от 1 октомври, стоки и продукти, които в момента са с 25 процента мито, ще бъдат облагани с 30 процента,

Евростат: През последните 5 години у нас не е реализиран нито един морски круиз

През последните 5 години у нас не е реализиран нито един морски круиз от двете ни пристанища Варна и Бургас, показват данни на Евростат за тенденциите при развитието на този вид морски туризъм в страните на ЕС през миналата година. Единственият морски круиз, тръгнал от пристанище Варна е бил през далечната 2013 г., сочи европейската статистика.

Китай намалява цените на билетите в държавните туристически обекти

Министерството на културата и туризма заедно със съответните отдели са решили да намалят цените на билетите за държавните туристически обекти с цел стимулиране на потенциала на потреблението, каза официален представител на ведомството. През първата половина на 2019 г, средните разходи за образование,

Индексите на фондовите борси в САЩ се понижиха

Ключовите борсови индекси спаднаха днес на нюйоркската фондова борса, след изявлението на президента на САЩ Доналд Тръмп, предадоха световните агенции. Американският промишлен индекс Доу Джоунс спадна днес с 2,4 процента, индексът S&P 500, който включва 500-е най-големи компании на американския пазар, се понижи с 2,6 процента,

АКТУАЛНО ОТ БИЗНЕС НОВИНИ