Цените на жилищата - мръсната тайна на българския имотен пазар

  • 0
authorАвтор: Румяна Дeнчeва
Цените на жилищата - мръсната  тайна 
на българския имотен пазар

Въпреки многото информация, за колко точно е продаден един имот знаят само купувачът и продавачът.

За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

- мръсната тайна на

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.

Споделете

CAPTCHA изображение
Управителите  от бъдещето  на “Кауфланд”

Управителите от бъдещето на “Кауфланд”

Компанията успява да мотивира млади българи, завършили в Холандия, Германия и дори в Тайланд, да дойдат у нас “Кандидатствах в около 20 компании, получих предложения и проведох интервюта с 16 от тях, но накрая се спрях на “Кауфланд”. Това, което ме впечатли, беше методът на подбор - още в начална фаза добиваш усещането, че нещата са сериозни,

Любовта на Безос и жена му започна като  служебен роман и свърши с развод за $ 35,6 млрд.

Любовта на Безос и жена му започна като служебен роман и свърши с развод за $ 35,6 млрд.

Двамата се запознават в офис на нюйоркски хеджфонд, след 6 месеца се женят, а година след брака се ражда “Амазон” Всичко започва като банален служебен роман през 1992 г. Двама млади американци - той на 28, а тя на 22 г., които работят офис до офис за нюйоркския хеджфонд “Ди Ай Шоу”, започват да си мятат закачливи погледи,

Леките коли - в 4 групи  според изгорелите газове

Леките коли - в 4 групи според изгорелите газове

Слагат стикер, може да се сменя на всеки преглед Леките и лекотоварните коли ще бъдат разделени в четири категории и ще получат съответния стикер според това кога са произведени, какви емисии въглероден двуокис излъчват и какви димни газове имат за дизеловите двигатели. Това предвиждат промени в наредба на транспортното министерство за

От дъното до върха - сега Skoda обмисля продажбите си след Брекзита

От дъното до върха - сега Skoda обмисля продажбите си след Брекзита

Някога обект на подигравки, чешките автомобили Skoda спечелиха британците, но излизането на Великобритания от ЕС може да нанесе тежък удар върху марката и цялата чешка икономика. Великобритания е петият по големина пазар за износ на Чехия, която е член на ЕС, населението й е 10,6 милиона души и е изключително зависима от износа в чужбина,

Глобален срив на фейсбук, инстаграм и уатсап

Глобален срив на фейсбук, инстаграм и уатсап

Заради предполагаем технически проблем се сринаха социалната мрежа фейсбук и платформата за споделяне на снимки инстаграм. Потребители съобщиха, че е затруднен и достъпът до приложенията месинджър и уатсап, собственост на компанията "Фейсбук". Потребители се насочиха към конкурентната мрежа туитър, за да изразят недоволство,

Кристалина Георгиева: Не се разминава и на България забавянето на растежа

Кристалина Георгиева: Не се разминава и на България забавянето на растежа

"Не ни се разминава на нас забавянето на растежа. Той остава стабилен, за 2018 г. е 3,1%, но е по-бавен растеж от 2017 г. и е в контекста на общото забавяне на растежа" Това заяви временният главен изпълнителен директор на Световната Банка Кристалина Георгиева във видеоразговор с български журналисти по време на Пролетните срещи на Групата на

АКТУАЛНО

Китайският електрически автомобил Qiantu K50 дебютира на автошоуто в Ню Йорк (Видео)

Българинът живее все по-добре - вижте показателите, които го потвърждават

Последните данни за доходите, разходите и потреблението на българските домакинства показват ясно, че стандартът на живот в страната и благосъстоянието на българските граждани продължава да се подобрява и през 2018 г., коментира Институтът за пазарна икономика (ИПИ). Тази тенденция като цяло е трайна от 90-те години насам,

"Амазон" спира търговията си на дребно в Китай

Американският гигант "Амазон" планира да затвори бизнеса си с търговия на дребно в Китай, очевидно признание, че е загубил битката с местните конкуренти в е-търговията като "Алибаба", предаде bulgarian.cri.cn. Американската компания ще запази другите си операции в Китай като Amazon Web Services, електронните книги Kindle и трансграничните екипи,

Започват новите 134 км от “Хемус” на 23 април

Трябва да са готови до 2021 г. През следващата седмица започва поетапното строителство на нови 56 км от автомагистрала “Хемус”. Трасето е първият участък от 134-те км, които държавното дружество “Автомагистрали” ще изгради. Това каза в Плевен зам.-министърът на регионалното развитие Николай Нанков.

Теменужка Петкова: КЕВР не е решил за тока, поскъпване може да има според инфлацията

Предизборен трик е повдигането на темата за цената на тока, въпреки че няма решение на КЕВР. Това заяви министърът на енергетиката Теменужка Петкова на пресконференция, която дадоха съвместно с новоизбрания председател на енергийната комисия в парламента Валентин Николов. Тя поясни, че цената на електроенергията се определя от КЕВР и каквито и

БИЗНЕС НОВИНИ

НЕ ПРОПУСКАЙ

Дончо Атанасов подава оставка

Валентин Николов: ДАНС и разузнаването да проверят "Еврохолд" и има ли офшорни компании в сделката

Новоизбраният председател на енергийната комисия в параламента Валентин Николов призова чрез медиите ДАНС и разузнаването да проверят новия кандидат-купувач на активите на ЧЕЗ в България - "Еврохолд". Той направи уговорката, че тя е публична компания и че Комисията за финансов надзор е проследявала всичките й операции,

Завърши ремонта на пътя Русе - Силистра

Завърши реконструкцията на път II-21 Русе - Силистра, при входа на Русе. Днес бе пуснато движението по бул. „Тутракан“ в Русе, който съвпада с трасето на второкласния път. Строителните работи приключиха и предстои издаването на АКТ 16 и разрешението за ползване. С изграждането на второ платно, в участък от около 300 м,

"Филип Кутев" става булевард с 4 ленти и трамвай

Работим много сериозно по цялостното протежение на бъдещия вътрешен транспортен ринг на София, за да можем да облекчим трафика в центъра на града. Това обяви кметът на столицата Йорданка Фандъкова, която провери ремонтните дейности на бъдещия бул. "Филип Кутев". Вътрешният ринг е стратегически проект за следващите години,

„Турски поток“ може да доставя газ на Гърция през България

Приоритетно направление за продължаването на втория участък от „Турски поток“ е България, но Гърция ще може да получава руски газ от този тръбопровод, съобщи пред журналисти източник, запознат с хода на преговорите по проекта, предаде РИА Новости в кореспонденция от Солун. Източникът отбеляза, че вече активно върви работата над газопровода в

ОЩЕ ОТ БИЗНЕС НОВИНИ

Горанов: Първите 16 модула в новата платформа за обществените поръчки вече са налични

Велико Търново бе домакин на българо-руска кръгла маса за културен и регионален туризъм

Велико Търново бе домакин на първата българо-руска кръгла маса на тема „Ролята на туризма за развитие на регионите. Културният туризъм – традиции и бъдеще”. Форумът се проведе в музей „Възраждане и Учредително събрание”. Участваха десетки представители на български и руски общини, туроператори, музеи, културни институции, предадоха от общината.

Фандъкова: 200 хил. лв. на ден ще е глобата за строителната фирма на "Графа", ако не довърши ремонта в срок

По 200 хил. лв. на ден ще трябва да плаща фирмата, която извършва строежа на "Графа", ако не го довърши в срок. Това каза пред Би Ти Ви столичният кмет Йорданка Фандъкова. Вниманието към този обект е съвсем обяснимо. Той е в центъра на София. Вече дейностите са на финала. Трябва да се отстранят бележките и да се направи озеленяване.

Кристалина Георгиева и Иванка Тръмп на форум в Кот д’Ивоар

Първата регионална среща на участващите в инициативата за овластяване на жените WeFi се проведе тази седмица в Абиджан, Кот д’Ивоар. Повече от 400 представители на правителства и частния сектор от 12 държави в Западна Африка се събраха на форума, на който присъства Иванка Тръмп и Главният изпълнителен директор на Световната банка Кристалина

Министър Аврамова: От 15 май започва тестването на толсистемата

Изграждането на пътя между Ботевград и Видин е приоритет за правителството, съобщи във Враца министърът на регионалното развитие и благоустройството Петя Аврамова. Министърът посочи, че за изграждането на трасето от Ботевград до Мездра, което е разделено на два лота, са подадени съответно 9 оферти за първия лот и 6 оферти за строителството на

АКТУАЛНО ОТ БИЗНЕС НОВИНИ