Цените на жилищата - мръсната тайна на българския имотен пазар

  • 1
authorАвтор: Румяна Дeнчeва
Цените на жилищата - мръсната  тайна 
на българския имотен пазар

Въпреки многото информация, за колко точно е продаден един имот знаят само купувачът и продавачът.

За всеки апартамент или къща има поне четири оценки,

но колко струва той със сигурност не се знае

Всяка година у нас се сключват средно по 69 542 имотни сделки. Оборотът на имотния пазар е около 300 - 500 млн.лв. Най-честият ценови диапазон при продажбите е 70-100 хил. лв. Ипотечните заеми за финансиране на покупки с жилища са над 10 млрд.лв.

Въпреки тези внушителни цифри всички данни за този пазар се оказват относителни, частични, непълни, а често и изцяло неверни.

От това произтичат последици - от

политически

скандали, през

имотни измами

до рискови

ипотеки,

които понякога заплашват финансовото здраве на банките.

Една от причините за непрозрачността на сделките с недвижимости е почти пълната липса на достоверна информация за цената на такава скъпа стока, каквато са имотите.

И то въпреки че на пръв поглед има изобилие от оценки. Поне четири- данъчна, пазарна, застрахователна, оценка за ипотечен заем.

Данъчната

оценка се смята

по брадясала

формула,

в която до миналата година алуминиевата дограма например се приемаше за “лукс” и оскъпяваше оценката.

А ако се гледа само тя, пък ще излезе, че поскъпване на къщи и апартаменти у нас не е имало поне от 2008 г. насам. Тогава за последно данъчните оценки бяха “пипнати” в посока нагоре, за да се навакса безнадеждното им изоставане от пазарните цени.

Защо не се прави ли? Защото една от целите на данъчната оценка е да служи за изчисляване на местните данъци и такси, които се събират всяка година от собственици и ползватели.

Още през 2006 г.

законодателят

предвидливо се

разтовари от тази

политическа

тегоба,

като реши в закона да записва само формула с коефициенти и интервали, в които местните власти да избират какъв данък да събират.

Местните власти на свой ред си флиртуват всяка година с данъкоплатците, защото те са им и избиратели, и най-често тържествено обявяват, че “няма да променят и тази година местните данъци и такси”.

Така логично се стигна до това, че

тази оценка

може да е в

пъти по-ниска

от пазарната

цена на един имот.

Местен данък се дължи и при всяка сделка с имот. В размер на 2,5% от стойността по документи. Всъщност от записаната в нотариалния акт сума, която често не е реално платената. При изповядването има и такси, които също са процент от официално вписаната цена.

Така данъци и такси в комбинация с ниските данъчни оценки са основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, по-скоро гравитиращи около занижените данъчни оценки, и почти напълно демотивират страните да обявяват реалните цени.

Пазарната стойност на един имот е втората, и най- енигматичната оценка. От години, та и в момента никой не знае с точност колко сделки реално са сключени, на какви цени и защо на тези нива.

Информацията е накъсана на парчета, чийто брой е равен на броя на брокерските агенции, които оферират и продават имоти, на броя на някои инвеститори, които сами играят ролята на брокери и на нотариалните кантори, които изповядват сделки.

Двата официализирани източника на данни за пазара на имоти, и в частност този на жилища, са Националният статистически институт и Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Всяко тримесечие

НСИ обявява

индекс на цените

на имотите

Това обаче не е цена на кв. м. Освен това статистиката няма много надеждни източници за събиране на информация. За да е такава, данните трябва да се събират в единна база и да идват от максимален брой реализирани сделки между купувач и продавач.

Които на свой ред са нещо твърде различно от офертните цени, към които е заявен определен интерес.

Толкова различно, че има години, в които

разликата между

офертни и реални

цени е била 25%

според признанието на брокери.

Като се добави и това, че повечето сделки продължават да са със скрита реална цена, за да се пестят данъци и такси, информацията става по-скоро недостоверна, отколкото вярна.

Агенцията по вписванията пък публикува информация за брой сключени сделки на тримесечна и годишна база. В нея обаче се отчита всяка сделка с недвижимост, т.е. и със земя, нива, гора, и така данните стават почти безполезни за друго, освен за общ ориентир.

Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и от брокерите, които са преките играчи на пазара. Точно защото са такива, по данъчни, а и не само, причини, те естествено са заинтересовани да не обявяват истинските нива, на които са сключени сделките.

Дори и добросъвестните от тях нямат реална картина за целия пазар, тъй като, колкото и големи да са действат в определени региони и в някои сегменти. Не случайно, преди повече от 15 г., техният опит да

стигнат до

национален

индекс за

имотите -т.нар.

REMI, не успя

Разценката на застрахователите също не помага особено за достоверността на информацията. Всички компании, които предлагат имуществени застраховки поставят долна граница за стойността на недвижимото имущество.

Лимитът е определен на квадратен метър. Целта е клиентът да се предпази от подзастраховане, а те - от много рискове. Както всяка средна величина, разценката на застрахователя е само ориентировъчен минимум.

- мръсната тайна на

В момента той се движи около 100 000 лв. Разликата спрямо други ориентири е толкова по-значителна, колкото по-активен е пазарът и колкото по-луксозно е жилището. А основно такива имоти са на пазара и ще стават все повече.

Достоверна за реалната пазарна цена ли е оценката, която банките правят, за да отпуснат ипотечен заем? Оказва се, че един и същ имот може да има различна оценка в зависимост от метода, който пък зависи от банката, оценителите, и куп други фактори. Най-често оценителите, наемани от банките

ползват метода

на пазарните

аналози

При него стойността на имота се определя чрез прякото му сравняване с други подобни имоти, оферирани, продадени или наети в последните месеци преди датата на оценката.

Това означава, че всяка оценка зависи от предишните и така до първата, която е била без ориентир.

Приходният метод се базира на наема, който той може да носи имотът, като по определена формула той се трансферира в стойност на имота след приспадане на определени разходи. Различните банки признават различни разходи и така колебанията в оценката са плюс минус 10-30%.

Разходният метод се прилага при почти пълна липса на пазарни данни. А след като е така, след като масово в нотариалните актове се вписва данъчна оценка, а не реално договорена цена, то тогава и тези оценки са имагинерни. Оценителите се базират на публикувани оферти в специализираните сайтове за имоти. Какви са обаче цените на сделките, остава тайна. За да се презастрахова, кредитният консултант на банката

свива стойността

на оценителя

с около 5-10%

или колкото смята, че е договорената отстъпка от оферираната цена по единичните сделки.

След като няма достоверна информация, как продавач и купувач да установят колко точно струва един имот? Така се стига до азбучната пазарна истина- той

струва точно

толкова, колкото

реален купувач е

готов да плати

за него. Нито повече, нито по-малко.

Законът е ограничил функциите си до това да постанови три неща. Аксиома едно - данъчната оценка е най-ниската законна цена, на която може да се сключи сделка. Аксиома две- данъчната оценка и пазарната цена не могат да се разминават с повече от 20%. Което, с темповете на ръст на цените означава, че ще се наложи данъчните оценки да се актуализират веднъж на 10-15 години. Аксиома три- данък се дължи върху по-високата от двете суми - данъчната оценка и/или цената на сделката. Така се оказва, че

всеки имот има

единична цена за

всяка сделка

с него. Която знаят само страните по нея.

Какъв е изходът? В развитите държави има регистър на имотите. Има и наказания за нарушения при сделките. И те се прилагат. От години Световната банка ни препоръчва да създадем такъв. Защото наистина не е сериозно, когато се прави бизнес с една от най-скъпите стоки, когато се борави с толкова лична информация и с данни със съмнителна достоверност. Дотогава, продавачи, купувачи, брокери, строители, данъчни ще събират сами приблизителна информация за това.

Споделете

CAPTCHA изображение
Започна строителството на връзката между "Струма" и "Тракия"

Започна строителството на връзката между "Струма" и "Тракия"

Започнаха същинските строителни дейности на участъка от над 6 км от Софийския околовръстен път в отсечката от пътен възел „Цариградско шосе“ до пътен възел „Младост“. С новото трасе ще се осигури връзка между автомагистралите „Струма” и „Тракия”, ще се улесни транзитният трафик от АМ „Европа“ и връзката с граничните пунктове с Турция и Гърция

Заради “Лидл” в  Германия ядат  български  десерт, а в  Гърция - от  нашето олио

Заради “Лидл” в Германия ядат български десерт, а в Гърция - от нашето олио

Компанията помага на родни производители да стигнат до чужди пазари Български производители изнасят хляб в Румъния, олио в Гърция, а в Германия - български суров здравословен десерт. Достъпът до чужди пазари за българските фирми е подпомогнат от “Лидл”, а родни производители изнасят още млечни и месни продукти, алкохол и др.

Купуваш климатик на кредит, фонд ти плаща лихвите

Купуваш климатик на кредит, фонд ти плаща лихвите

Купуваш енергоефективен уред на кредит - примерно климатик клас А, а Фондът за сигурност на електроенергийната система ти плаща лихвите. В него отиват парите от продажбата на квотите за въглеродни емисии и с част от постъпленията от тях могат да се финансират енергоефективни дейности. Идеята е на шефа на фонда Деян Червенкондев,

Бонуси! Горанов: Ще има коледни добавки за пенсионерите (Обзор)

Бонуси! Горанов: Ще има коледни добавки за пенсионерите (Обзор)

Трите бюджета - на държавата, на здравната каса и на НОИ, минаха през 3 комисии на първо четене 10% ръст на бюджетните заплати и 610 лв. минимална, 6,7% ръст на всички пенсии и 412,28 лв. средна пенсия, увеличение на социалните разходи със 729,1 млн. лв., а на парите за здраве с близо 500 млн. лв., с толкова по-високи разходи и за отбрана

Летище София с трети терминал до 2030 г.

Летище София с трети терминал до 2030 г.

Терминал 1 и Терминал 2 на Летище София ще бъдат преустроени, а до 2030 г. ще бъде изграден новият Терминал 3, обявиха от консорциума „СофКънект”, който беше избран за концесионер. На терминалите 1 и 2 ще бъде създадено повече използваемо пространство, а обслужването на пътниците ще бъде подобрено, предава Би Ти Ви

Разследват в Италия източване на 40 млн. евро от вецове у нас

Разследват в Италия източване на 40 млн. евро от вецове у нас

Проверката е след сигнал на българския бизнесмен Желю Ганчев, собственик на 42% Прокуратурата в Италия започва разследване дали от български вецове са източени 40 млн. евро. Това става ясно от публикации в италианската преса. Проверката е след сигнал от българския бизнесмен Желю Ганчев. В началото на тази година той става акционер с 42% в “ПВБ

АКТУАЛНО

Заплатите по-малки, но не и на депутатите

Борисов: Пловдив и Асеновград се съединиха със заводи от двете страни - път като слънце (Видео)

Хиляди работници работят по изграждането на АМ "Хемус". Два огромни газопровода - хиляди хора, милиарди проекти. И всичко това в рамките на тези 5 години. И при всичко това, което сме направили, сме на излишък. Кой може да го направи това? Десетки заводи нови се строят. Пловдив и Асеновград се съединиха със заводи от двете страни - път като слънце

Разследват шефове на "Фолксваген"

Германски прокурори заявиха, че са повдигнали обвинения за присвояване срещу четирима изпълнителни директори на „Фолксваген“ за предоставяне на прекомерни заплати и бонуси на няколко членове на съвета на служителите. С тези действия били облагодетелствани петима членове на съвета, което струва на автомобилния гигант около 5,

Холдингът ще защитава сделката с ЧЕЗ в съда

"Еврохолд"  внесе жалба в Административен съд – София област срещу решението на Комисията за защита на конкуренцията . Чешката енергийна група също предприе административни мерки срещу решението на българския регулатор. "Еврохолд България"  ще защитава интересите на своите над 9000 акционери след решението на Комисията за защита на конкуренцията

Росен Желязков и международни лектори честват утре световния ден на Географските информационни системи

Министърът на транспорта Росен Желязков, зам.-посланикът на САЩ в България Джъстин Фридман, представители на над 150 институции и организации, международни лектори, както и българският еврокомисар Мария Габриел ще отбележат утре, 13 ноември, световния ден на Географските информационни системи (ГИС) в България.

БИЗНЕС НОВИНИ

НЕ ПРОПУСКАЙ

Германия, Румъния и Италия са ни основни търговски партньори за периода януари - август

Китай започва проучвания в областта на 6G технологиите

Докато 5G смартфоните тепърва навлизат в ежедневието, светът вече се готви за надпревара в 6G технологиите. Наскоро съответните отдели на Китай съвместно проведоха церемония за старта на проучванията в областта на 6G технологиите, където бяха създадени работният екип и експертната група за научноизследователската и развойна дейност.

Втората пенсия пожизнена, разсрочена или еднократна

Първите пенсионерки с частна пенсия събрали средно около 4075 лв. Държавата вече има готова концепция за плащането на втората пенсия. Предлагат се три варианта - плащане на пожизнена пенсия, на разсрочена или на еднократно теглене на парите от партидата. Последното обаче важи само при прекалено ниска натрупана сума по партидата.

Забраняват на физически лица да имат автобуси и тирове

Физически лица няма да могат да притежават големи микробуси, автобуси и тирове след 31 декември 2021 г. Това предвиждат промени в Закона за автомобилните превози. Текстът гласи: “На моторни превозни средства от категория М2 и М3, с изключение на къмпинг автомобилите, и моторни превозни средства от категория N3

Четвъртото поколение Skoda Octavia "гори" по 5 лв. на 100 км, ако е на метан (видео)

Четвъртото поколение на Skoda Octavia, версии седан и комби, ще се предлага с цели пет варината на задвижване: бензин, дизел, метан, лек хибрид и плъгин хибрид. Моделът е наедрял и визуално сиално изменен и ще се прадлага на европейските пазари от пролетта. Octavia е втория модел на чехите след Superb, който ще има и хибридни версии.

ОЩЕ ОТ БИЗНЕС НОВИНИ

ВТБ излиза изцяло от състава на акционерите на "Виваком"

Желязков: Подобряваме пристанище Варна за големи кораби, не заради теца на Доган (Обзор)

Иначе товарите щели да отиват в Румъния Проектът за удълбочаване на пристанище Варна от сегашните 11,5 на 13,5 м не се прави в частен интерес на ТЕЦ “Варна” (собственост на почетния лидер на ДПС Ахмед Доган - бел.ред.)”, заяви по Би Ти Ви в понеделник транспортният министър Росен Желязков. “Това е вратата на България и ние я отваряме

Родните туристи се увеличават и харчат повече за нощувки

Въпреки намалелия в сравнение с година по-рано брой на нощувките в родните хотели, през септември приходите на хотелите от тези нощувки са с 1,5% над нивото на миналогодишните, достигайки 166,7 млн. лв. Това съобщи НСИ в понеделник. Общият брой на нощувките през септември е с 2,3% по-малък в сравнение със същия месец на предходната година

С елтротинетка- до 25 км/ч, с каска и не на тротоара

Електрическите тротинетки не могат да развиват скорост над 25 км в час. Това предвиждат промени в Закона за движение по пътищата, които се правят през промени в Закона за автомобилните превози. Те бяха пуснати в понеделник за обществено обсъждане. За набиращите популярност у нас превозни средства е предвидена забрана за движение по пътищата

Два бюджета, една цел - ръст

Доходите по-високи, данъците същите, но догодина за първи път от 11 г. насам държавата ще похарчи толкова, колкото събере По какво си приличат и по какво са различни бюджетите за отиващата си година и за идващата 2020-а? Според критиците на финансовия министър няма важни различия, а приликите са повече

АКТУАЛНО ОТ БИЗНЕС НОВИНИ